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不動産売買における決済の仕方~同時履行

不動産売買における決済の仕方について書きます。
細かいことは省略して概略です。

通常、不動産売買における最終決済は、司法書士が立ち会って次のように行います。
①売主・買主の所有権移転登記に必要な書類を、司法書士が確認して預かる。特に重要な書類は売主側の書類です。
②上記①が済んだら、司法書士が決済してよい旨を両者に伝える。
③売買代金の残額を買主が売主に支払う。同時に不動産業者の報酬や司法書士の費用などを支払う。
簡単に書きますと以上のようになります。

このようなやり方を同時履行と言います。
売主の義務は不動産を引き渡すことです。
実際の占有を引き渡すことも必要ですが、登記名義を引き渡すこと、つまり所有権移転登記を実行することが最も重要な義務です。
売主が書類を引き渡すことによって、後日、買主名義の不動産になります。
間違いがちですが、決済の日に買主名義になるのではありません。
司法書士は、決済によって預かった書類をもとに登記申請します。そして、数日後に登記が終了することで買主の名義になります。
買主の義務は売買代金を全額支払うことです。
この両者の義務を同時に行うので同時履行と言います。
このやり方を採用する理由は両者のリスク低減にあります。

仮に、売主が先に書類を渡して買主の名義になってから買主が売買代金を支払うとすると、売主側に大きなリスクが伴います。買主が売買代金を支払わなかった場合は、最終的には訴訟をして売買代金を回収しなければなりません。
逆に、買主が先に売買代金を支払うと、売主が登記名義を移転してくれない場合には、最終的には訴訟で解決しなければなりません。
いずれの場合も、同時履行でなく先に履行してしまうと、先に履行した者に大きなリスクが伴うことになります。

不動産業者が仲介した不動産取引では、一方が先履行することは通常ないのですが、当事者だけで取引する少額の取引の場合は、同時履行がなされず問題が発生することがあります。
先日も、少額の山林の売買で、買主が「権利証を受け取るときに売買代金を支払う」と言っていました。私が同時履行の説明をして納得してもらいましたが、当事者だけで不動産を売買するときは、決済のやり方に注意する必要があります。
実際に、「ずっと前に代金は支払ったのに名義は換わっていない」などの困った話を聞くことがあります。

平瀬司法書士・行政書…
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困難な相続でもあきらめずに!!(2)

数年前の相続ですが、80歳ぐらいの奥様が急に亡くなったという件がありました。
残された相続財産は銀行の預金です。
奥様が長年、夫の収入の中から少しずつ預金されたものでした。
夫の収入だったので、夫名義の銀行口座にしておけば問題は無かったのですが、奥様名義の口座にしておいたので厄介でした。
奥様の死亡後、夫が預金の解約のために銀行に行きましたが、相続人の書類を揃えないと解約できないと言われ、私に依頼されたという経緯です。

子供が無い夫婦でしたので、相続人は奥様の甥姪が中心で、全員で18人でした。
残された夫にとっては、大半は全く見知らぬ人でした。
紆余曲折があって、数ヶ月後にやっと終了しましたが、あらためて相続に備えることの大切さを痛感しました。
特に子供が無い人の場合は、早めに備えておくべきです。

平瀬司法書士・行政書士事務所

困難な相続でもあきらめずに!!(1)

以前、非常に困難な相続を終了させたことがあります。

相続人が17人、当然ですが配偶者と直系卑属(子や孫)が相続するというパターンではありません。
ブラジルに在住する人が3人、生存していれば100歳超だが10代以後の戸籍の記載が無い人が1人、高齢で意思表示が不可能な人が1人、文書は受け取るが一切反応が無い人が1人という大変なものでした。
当たり前ですが、遺言はありません。

当初の依頼から約2年かかりました。
戸籍収集の段階から、遺産分割協議成立が無理なのは分かっていたので、依頼人との協議の結果、遺産分割調停を申し立てました。
調停も不成立の可能性が高く、当初から審判で終了するだろうと予測していましたが、そのとおり審判で終了しました。

費用がどれぐらいかかるのか?
いつになったら終わるのか?
私の報酬は、いくらになるか?
など、依頼人には想定しにくい事項が沢山あったと思います。
私としても、あまりにも多くの難しいことが有りすぎて、簡単に思い出して記載することが出来ないほどです。

しかし、よく終了させたと思っています。
調停委員も感心していました。

裁判官を筆頭に、書記官や調停委員の助言や協力の御陰です。

ねばり強く、根気よくやれば、終了できない相続は無いと思います。
するだけの価値が無ければ別ですが・・・。

平瀬司法書士・行政書士事務所

本年1月13日より、自筆証書遺言の財産目録は自書不要!!

本年1月13日より、自筆証書遺言の財産目録については、自書不要になります。
これは割と意味のある改正だと思います。自筆証書遺言は自分一人で簡単に作成できるのは良いのですが、不動産の表示などが不明確で登記できないことがあります。

その点、今回の改正では、ワープロによる記載でも良く、登記事項証明書のコピーを添付しても良いのです。記載ミスが減るのではないかと思います。

 また、書き損じて書き直したい場合など、自書だとすべて書き直す必要がありますが、財産目録だけは自書しなくても良いので非常に楽になります。

 財産目録ですから、不動産だけではなく預貯金などにも応用できます。自筆証書遺言を作成するうえで、大きなプラスになることは間違いないでしょう。

 ただ、2020年7月10日からは、法務局による自筆証書遺言の保管制度が始まります。これを利用すると家庭裁判所の検認が不要になります。この改正はもっとインパクトがあるでしょう。なんと言っても検認が必要なことは、自筆証書遺言の大きなデメリットですから。

※自筆証書遺言に関する改正情報は、こちら・相続法改正

借金を払わなくても良い場合がある!知っていますか?

近頃、長~く支払っていなかった借金について、突然、請求の文書が送られてきたり、裁判手続きをされたり、という人が増えているようです。
私の事務所にも、「東京簡易裁判所から通知が届いたが、どうしたらいいか?」とか、「督促状が届いて困っている。夜も眠れない。」などといった悩みを持って、相談に来られる方が最近増えてきました。

債権者側が、長く放置していた債権を請求するようになったのでしょうか?

請求書や督促状を送るだけではなく、訴訟や支払督促なども実行してくる状況です。

困ったことに消滅時効が完成していても、それには関係なく裁判所は手続きを進めてきます。
消滅時効の知識が全くない方などは、裁判所からの書類に観念してしまって、払わなくても良いのに払っているのではないかと危惧しています。

一般の方なら消滅時効の知識が無いのが普通でしょう。

 そこで、できるだけ多くの方に知ってもらいたいことを書きます。

★消費者金融などへ5年以上払っていない場合、払う必要が無い可能性が大
★裁判されても時効が完成していれば払う必要無し。裁判には勝ちます。
★絶対、安易に払ってはいけない。
★電話をしてはいけない。
★早急に、信頼できる弁護士または司法書士に相談する。

弁護士は問題ないでしょうが、司法書士は債務整理関係について全く知らない方がいます。行政書士は権限が不十分ですし、ほとんどの方は知識や経験が不十分でしょう。知人や友達に聞いて判断するのは論外です。

この記事を読んで、少しでも助かる方がいらっしゃれば良いのですが。

平瀬司法書士・行政書士事務所 借金を払わなくて良いって本当?

父親から相続した母親の財産について分割協議は必要か?

あるご婦人から相続に関する相談を受けました。最初に聞いたときには意味不明でしたが、よくよく聞いてみると、話の内容は次のようなものでした。

家族関係は、母親と長男を含めて数人の子です。相談者は長男の妻です。

「父親が亡くなって、母親と子供たちで話し合いをして財産を分けた。まだ、母親は元気だが、先々母親の財産についても兄弟で分けないといけないのか?夫(長男)は、すでに財産分けをしたんだから、再度の話し合いは必要ないと言っている。夫(長男)は、母親の財産は自分が貰うとも言っている。それで良いのか?」

つまり、父親の相続財産につき遺産分割協議をしたのだから、それを相続した母親の財産については、遺産分割協議は不要だろうという長男の意見です。

私は思わず「ええ~!!」と言ってしまいました。そして、一般の方々の発想が全く違う次元であることを改めて感じ入りました。私は、「それは全くの間違いであって、母親の財産については遺言が無ければ、改めて遺産分割協議が必要です。」と答えました。

30年司法書士をしていて、こういう質問は初めてでしたが、良い経験になりました。考えてみれば、専門家には当たり前で話題にも上がらないことが、専門以外の人には分からないことってよくありますよね。今後の参考にしようと強く思いました。

平瀬司法書士・行政書士事務所